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Widerrufsbelehrung für Mietverträge?

Bereits im September 2013 sind umfassende Gesetzesänderungen zur Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten. Die meisten Internetversandhändler haben sich längst auf die geltenden Vorschriften eingestellt.

Weitgehend unbemerkt sind aber Änderungen geblieben, die auch Konsequenzen für die Vermietung von Wohnungen haben können. Denn grundsätzlich besteht ein Widerrufsrecht für Wohnraummieter bereits dann, wenn außerhalb von Geschäftsräumen des Vermieters Verträge geschlossen werden (§ 312 b BGB) und der Vermieter als Unternehmer (§ 14 BGB) anzusehen ist. Wann genau ein Vermieter im Sinne des Gesetzes ein Unternehmer sein soll, ist von der Rechtsprechung noch nicht höchstrichterlich geklärt worden. Einige Gerichte meinen, dass bereits die Vermietung einer einzigen Wohnung (so ein Urteil des Amtsgerichts Stuttgart aus dem Jahre 1996, WUM 1996, 467) ausreicht, um den Vermieter als Unternehmer anzusehen. Andere Gerichte haben noch bei der Vermietung von acht Wohnungen ein Unternehmerhandeln verneint (Landgericht Waldshut - Tiengen, Urteil vom 30.04.2008, Aktenzeichen 1 S 27/07).

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 07.10.2004, Aktenzeichen 10 U 70/04) hat bei der Vermietung zweier Einfamilienhäuser und einer Einliegerwohnung die Unternehmereigenschaft des Vermieters bejaht. In einer neueren Entscheidung konkretisiert das Oberlandesgericht Düsseldorf die Unternehmereigenschaft des Vermieters dahingehend, dass dieser einen gewissen organisatorischen und zeitlichen Aufwand betreiben muss, um als Unternehmer angesehen zu werden (Beschluss vom 12.01.2010, Aktenzeichen 24 U 72/09).

Zwar sieht das Gesetz von der Pflicht zur Bereitstellung von Widerrufungsbelehrungen für die Vermietung von Wohnungen auch Ausnahmen vor, beispielsweise dann, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Betroffen sind aber nicht nur Mietverträge selbst sondern auch „andere“ Verträge. Relevant ist dies zum Beispiel dann, wenn sich ein Vermieter und sein Mieter in der Wohnung des Mieters über eine Anpassung des Vertrags, z.B. hinsichtlich der Miethöhe oder anderer Punkte einigen.

Erteilt ein Vermieter, der als Unternehmer anzusehen ist, dann keine Widerrufsbelehrung, so kann der Mieter seine Vertragserklärung rückwirkend noch über ein Jahr später (§ 356 Abs. 3 BGB: 12 Monate und 14 Tage) widerrufen. Besonders, wenn es um die Beendigung eines Mietvertrags durch gegenseitiges Einvernehmen geht (sogenannter Aufhebungsvertrag), kann das Fehlen einer erforderlichen Widerrufsbelehrung erhebliche Konsequenzen haben.

Bevor zwischen Wohnungsvermietern und Mietern Verträge oder Vertragsänderungen vereinbart werden, sollte eine Überprüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt erfolgen, ob gegebenenfalls eine Widerrufsbelehrung durch den Vermieter erfolgen muss.

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